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A la conquista del Sur

* La zona sur de Sevilla congrega en torno a sí numerosos proyectos públicos y privados que están modificando la fisonomía urbana de esta parte de la ciudad, cambio que se afianzará en los próximos años, y que son la prueba irrefutable del nuevo interés que concita este extremo urbano. Tras décadas de expansión hacia el norte y hacia el este, en una demostración del carácter dinámico del urbanismo, el sur se reivindica ahora como lugar predilecto para los nuevos desarrollos
Vista aérea de la zona sur de Sevilla donde se localizan los nuevos desarrollos en marcha

Vista aérea de la zona sur de Sevilla donde se localizan los nuevos desarrollos en marcha

25/03/2021

Una ciudad es un ente vivo. Su desarrollo o postergación en los distintos momentos de la historia es siempre el resultado de los acontecimientos sobrevenidos en cada etapa y de la realidad de cada momento. Y sus constantes vitales se manifiestan en la capacidad de adaptarse a ella. 

Probablemente, Sevilla experimentó su mayor transformación en los siglos XVI y XVII, fruto de las riquezas generadas por el comercio con las Indias. Como la mayor puerta de América, la ciudad se convierte en ese momento en centro del comercio internacional y en foco de la mirada de todos. Pero al igual que en tantas otras urbes, a ese periodo de esplendor seguiría posteriormente otro de declive derivado del traslado de ese comercio a la vecina Cádiz, que tomaría el testigo de esas relaciones comerciales que habían encumbrado antes a Sevilla. 

Crecimiento y repliegue son, por tanto, etapas consustanciales de la historia de esta ciudad, de lo que ofrece también evidentes testimonios en los dos últimos siglos. En el XIX, Sevilla tiró sus murallas en lo que se identificó entonces como un ejercicio ineludible de expansión y evolución, y vivió procesos de desamortización que cambiarían a la postre la estructura urbana. Fruto de ese impulso reformista desaparecerían también edificaciones patrimoniales del centro  histórico en pro de nuevas plazas como las de la Magdalena, la de Santa Cruz, la del Duque o la del Museo. 

Y es entonces, con la ciudad liberada de las murallas cuando cobran protagonismo las afueras, los barrios extramuros. La morfología urbana se transforma y la población del extrarradio crece. Una de las zonas que será objeto de grandes reformas urbanas es el sector sur de la ciudad, para acoger los preparativos de la Exposición Iberoamericana de 1929. Al calor de este acontecimiento, este sector de la ciudad empieza a fraguarse en ese momento en un destino, generándose barrios como el Porvernir o Heliópolis,  y configurándose a partir de mediados de siglo complejos militares como los de Tablada y Pineda, o cuarteles como los de Artillería y Caballería. Aún más al sur, la ciudad acogería también por esos años suelos industriales, donde se asentaría la fábrica Uralita. Los ejes viarios construidos para permitir las comunicaciones de la ciudad con su periferia propiciaron también la aparición de conjuntos residenciales obreros que se configurarían como la barriada de Bellavista, desvinculada durante décadas del resto de la trama urbana. No sería hasta finales del siglo XX con la operación de transformación de los suelos industriales de Uralita, junto a Bellavista, y a principios del XXI  con la remodelación de la travesía que atraviesa este barrio, cuando se refuerzan los lazos de conexión de esta zona periférica con el resto de la ciudad. 

Aún así, ninguna otra operación de desarrollo urbano tuvo en las siguientes dos décadas a este ámbito de la ciudad como escenario. En los últimos 20 años la expansión geográfica de Sevilla se ha producido principalmente por el norte y por el este, por donde han proliferado mayoritariamente los procesos de edificación. 

Hasta ahora. 

La constitución de una nueva centralidad 

Consciente de las potencialidades que los suelos no construidos del sur de la ciudad podían representar para el acogimiento de nuevos desarrollos residenciales y terciarios, promotores privados y administraciones han orientado geográficamente importantes proyectos edificatorios hacia distintos ámbitos del sur de Sevilla. La ampliación de la zona franca, la reciente construcción del complejo comercial y de ocio Lagoh, y la elección de Palmas Altas para la instalación de la futura Ciudad de la Justicia de Sevilla, constituyen ejemplos evidentes de apuestas públicas y privadas por esta zona de la ciudad. Al calor de las expectativas también se programan nuevas comunicaciones (como la ampliación de la línea 3 del metro o la construcción de accesos viarios), que constituyen a la postre impulsos básicos para futuros nuevos desarrollos, afianzando el carácter de nueva centralidad que se está fraguando por este lado de la ciudad. 

Un nuevo barrio en Palmas Altas Sur 

Uno de los proyectos más ambiciosos previsto en esta área es el proyectado  sobre 68 hectáreas de suelo en Palmas Altas Sur, junto al río Guadaira. Con la denominación de Isla Natura,la entidad Metrovacesa promueve una operación urbanística que supondrá la constitución de una nueva zona residencial con 2.870 viviendas, de las cuales 1.232 tendrán carácter protegido. 

El futuro complejo inmobiliario incorporará también espacios libres y zonas verdes (en torno a 186.000 m2) nuevos equipamientos (46.000 m2 de suelo para uso educativo y 24.407 m2 para uso deportivo) y Servicios de Interés Público y Social (17.480 m2). Asimismo, se contemplan 42.383 m2 de edificabilidad con destino a usos terciarios. 

Las elevadas cifras de este proyecto y el papel transformador que va a suponer sobre estos suelos, durante décadas vacíos y sin uso, le han valido su identificación como un nuevo barrio de Sevilla. Para promover su integración, se construirán también dos accesos al mismo por sus extremos norte y sur, respectivamente. En tanto que Urbanismo avanza en la tramitación de las propuestas constructivas de ambos enlaces, el Ayuntamiento ya ha aprobado el proyecto de urbanización con las obras de infraestructuras para dotar de servicios urbanos a las parcelas. 

El desarrollo de toda esta zona residencial en su globalidad, supondrá una inversión de más de 400 millones de euros, según las estimaciones de METROVACESA.

De Regimiento de Artillería a nuevo complejo residencial 

Los suelos del antiguo Cuartel de Artillería,14,21 hectáreas junto a la Avda. de Jerez, es otro de los emplazamientos que será transformado en un nuevo desarrollo residencial. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, como propietario de estos terrenos, a través de  la entidad pública empresarial de suelo (SEPES), tramita actualmente un proyecto para construir 948 viviendas en régimen de alquiler asequible, pensadas especialmente para jóvenes. Esta iniciativa urbanística contempla también la creación de zonas verdes, equipamientos deportivos y usos terciarios. En cuanto al edificio del antiguo cuartel, la previsión es que se rehabilite y se reconvierta en un nuevo equipamiento para el barrio. Las estimaciones económicas del Ministerio respecto de las obras de urbanización necesarias para adaptar estos suelos a esos futuros usos, rondan los 38 millones de euros. 

Urbanizar los suelos de Guadaira Sur para 300 viviendas 

También junto a la antigua Carretera de Cádiz, muy cerca de las viviendas que se construirán alrededor del antiguo Cuartel de Artillería, en el sector conocido como Guadaira Sur, otra bolsa de suelo –ésta municipal- de 37.700 m2 de edificabilidad, se prepara para un futuro desarrollo urbanístico. Para ello, la Gerencia de Urbanismo está realizando ya el proceso para contratar las obras de urbanización de las parcelas de acuerdo con el uso residencial previsto. 

El futuro complejo residencial que se conforme en este ámbito dispondrá de unas 300 viviendas y tendrá en cuenta los modelos de ciudad sostenible, para lo que contará con itinerarios peatonales, conexiones ciclistas, espacios de estancia y disfrute vecinales, zonas verdes y nuevo arbolado. 

El coste estimado de la urbanización de todo este sector asciende a 5,1 millones de euros. 

Esta operación se enmarca en el Plan de Inversiones del Patrimonio Municipal del Suelo, una estrategia impulsada por el gobierno municipal para promover –en el marco de los próximos cuatro años- la venta de inmuebles del PMS  a gestores privados, generando con ello unos ingresos que irán destinados a la financiación de proyectos públicos emblemáticos de ciudad. En concreto, la enajenación de las futuras parcelas resultantes de este sector, una vez se haya urbanizado, constituye una de las operaciones más emblemáticas y cuantitativamente más destacadas del programa de ventas previsto en este Plan de Inversiones del PMS. De hecho, las previsiones de ingresos por la venta de las parcelas resultantes una vez urbanizadas son de 19,5 millones de euros. 

Antiguo Cuartel de Su Eminencia 

Otro complejo inmobiliario se configura en los terrenos ya urbanizados del antiguo Cuartel de Su Eminencia. A tenor de la edificabilidad permitida en este ámbito (28.915 m2 techo), el planteamiento es levantar aquí 238 viviendas (24 de éstas de protección oficial) en varias fases de ejecución. Conjuntamente, se destinarán superficies para equipamientos docente y deportivo, además de Servicios de Interés Público y Social. Sólo la urbanización de los suelos ha supuesto ya una inversión de un millón de euros. El desarrollo del proyecto global en su conjunto tiene un coste estimado cercano a los quince millones. 

La promocion de El Pítamo Sur 

En el límite de los términos municipales de Dos Hermanas y Sevilla, en el barrio de Bellavista, se encuentran los suelos del Pítamo Sur. Aquí, en un ámbito de 2.296 m2 de superficie muy próximo a la urbanización Jardines de Hércules, se promueve un proyecto inmobiliario, en los que está previsto se construyan alrededor de 350 viviendas, que se completará con un nuevo edificio destinado a club social, con piscinas y pistas de pádel. Tanto las licencias para la primera fase de esta operación inmobiliaria (con 55 viviendas) como para la construcción del club social, ya han sido concedidas. 

Esta promoción inmobiliaria no es la única que se levantará en los suelos del Pítamo Sur. La empresa pública municipal de la vivienda de Sevilla tiene previsto construir en una parcela de este mismo sector cedida por la Gerencia de Urbanismo, 125 viviendas de protección oficial. Esta edificación se enmarca en el Plan Municipal de Vivienda y Suelo trazado por EMVISESA para los próximos años. 

La nueva barriada Guadaira Sur, junto a la Palmera, más cerca 

El proceso puesto en marcha por el Ayuntamiento de Sevilla para reurbanizar y construir a través de EMVISESA viviendas nuevas en sustitución de las infraviviendas existentes en la barriada Guadaira, junto a la Avenida de la Palmera, continúa avanzando. Bautizado como Plan de Regularización de Guadaira Sur, esta operación, dirigida a garantizar el derecho de estos vecinos a una vivienda digna y adecuada, avanza paulatinamente con el traslado transitorio de los inquilinos de estas casas a otras viviendas del parque público de EMVISESA en tanto se ejecutan las de nueva construcción. En total, se han proyectado 143 nuevas viviendas  y zonas libres en lugar de las 55 que existían. 

El nuevo distrito portuario en la Avenida de las Razas 

La última iniciativa para desarrollar suelos del sector sur de la ciudad, llega de la mano del Puerto de Sevilla. Este organismo está apostando por una nueva reordenación de toda el área portuaria, que ya ha comenzado a materializar con el cambio de calificación de los terrenos de la cabecera oeste del Batán para el desarrollo de proyectos terciarios, equipamientos y espacios libres, y que va a extender en breve a las naves de la Avenida de las Razas que se usan como almacenes, con el fin de reconvertirlas en un nuevo espacio de actividades productivas, comerciales y de ocio. 

En esta operación, a la que el Puerto se refiere como la creación de un nuevo distrito urbano portuario, se ha encajado el cambio de calificación de los suelos de su propiedad situados frente a las citadas naves del 29, que lindan con la otra acera de la Avenida, para dotar a los mismos de usos residenciales con la previsión de que alberguen hasta 700 viviendas.  Se busca así complementar con este nuevo uso residencial los proyectados al otro lado de la Avenida y del río. 

Se trata exactamente de 165.000 m2 de suelos calificados por el PGOU vigente como Servicios Avanzados, que serán recalificados como suelo principalmente residencial, con una reserva de 16.000 m2 para usos terciarios. El objetivo es que las futuras promociones que se desarrollen en este ámbito creen una zona de transición del Puerto con la ciudad y permitan también la conexión con los barrios aledaños de Heliópolis, Reina Mercedes y Bermejales. 

La operación proyectada lleva aparejada una modificación puntual del PGOU para cambiar el uso del suelo. En el marco de esa modificación, Puerto y Ayuntamiento apuestan por reducir un 30 por ciento la edificabilidad actual asignada por el planeamiento a estos terrenos, con la intención de rebajar la densidad de las edificaciones que se proyecten, rebajando básicamente sus alturas. De este modo, frente a las construcciones de hasta 11 plantas permisibles en la actualidad, se opta por bloques de viviendas de tres o cuatro alturas, más acordes al entorno urbano en el que se ubicarán. 

El sur como sujeto de un mismo mensaje

La sola contemplación de todos estos proyectos urbanísticos que toman forma al sur de la ciudad,  pone de manifiesto  que este extremo geográfico se ha convertido en el nuevo polo de atracción para iniciativas públicas, empresariales e inmobiliarias. Administraciones y promotores privados están escribiendo el mismo mensaje, el que tiene al sector sur de la ciudad como sujeto y a sus muchas iniciativas como objeto. En este viraje al sur en el que Sevilla busca su propio equilibrio, proyectos como el de la Ciudad de la Justicia, la futura línea 3 del metro o las ofertas de equipamiento y ocio previstas constituyen una palanca de acción indiscutible. 

El sur que empezó a ser hace un siglo cuando la ciudad lo escogió para mostrarse al mundo en la Exposición Iberoamericana de 1929, se reivindica cien años después como enclave predilecto, enseñando a Sevilla que más que nunca, ahora sí, el sur también existe.